สิ่งที่ผู้ซื้อ ผู้ให้กู้ รวมถึงผู้สำรวจและทนายความของพวกเขาขอก่อนซื้อหรือให้สินเชื่อสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ – กรรมสิทธิ์ สัญญาเช่า สภาพอาคาร สิ่งแวดล้อม ผังเมือง และรายได้
Due Diligence อสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยงานสามสาขา นักกฎหมายตรวจสอบกรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า: ผู้ขายเป็นเจ้าของทรัพย์สินโดยปราศจากสิทธิหรือภาระที่ไม่คาดคิดหรือไม่ และสัญญาเช่ามีผลบังคับใช้ตามเงื่อนไขใน Rent Roll หรือไม่ ผู้สำรวจและวิศวกรตรวจสอบอาคาร: สภาพอาคาร ต้นทุนงานปรับปรุงใหญ่ และการปฏิบัติตามกฎหมายควบคุมอาคารและความปลอดภัยด้านอัคคีภัย ส่วนการตรวจสอบทางการเงินจะทดสอบรายได้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และรายจ่ายลงทุน (capex) ที่ใช้เป็นฐานในการกำหนดราคา
โฟลเดอร์ด้านล่างต่อยอดรายการอสังหาริมทรัพย์ในเครื่องมือเช็กลิสต์ Due Diligence ฟรีของเรา (ทรัพย์สิน สัญญาเช่า การเงิน กฎหมาย) ด้วยรายการด้านเทคนิค สิ่งแวดล้อม และผังเมืองที่ผู้ซื้อและผู้ให้กู้เชิงพาณิชย์มักขอ สำหรับอาคารที่มีผู้เช่ารายเดียว รายการเกี่ยวกับสัญญาเช่าจำนวนมากจะรวมอยู่ในเอกสารฉบับเดียว แต่สำหรับอาคารสำนักงานหรือพื้นที่ค้าปลีกที่มีผู้เช่าหลายราย โฟลเดอร์สัญญาเช่ามักเป็นส่วนที่ใหญ่ที่สุดของห้องข้อมูล
ผู้ขายสามารถย่นระยะเวลาได้ด้วยการจัดทำ Rent Roll และกระทบยอดกับสัญญาเช่าที่ลงนามแล้วก่อนนำทรัพย์สินออกเสนอขาย สั่งการตรวจค้นข้อมูลและรายงานสำรวจฝั่งผู้ขายตั้งแต่เนิ่น ๆ และรวบรวมใบอนุญาตและหลักฐานการตรวจรับงานสำหรับการดัดแปลงทุกครั้ง ไม่ใช่เฉพาะอาคารเดิม ผู้ให้กู้มักอาศัยรายงานของผู้ซื้อ ดังนั้นควรตกลงขอบเขตงานกับผู้ให้กู้ก่อนว่าจ้างผู้สำรวจ เพื่อไม่ต้องจ่ายเงินซ้ำสองครั้งสำหรับงานเดียวกัน
ลำดับเลขเหมือนดัชนีห้องข้อมูล: ใช้แต่ละหมวดเป็นโฟลเดอร์และคงเลขไว้ในชื่อไฟล์
ไฟล์ CSV เปิดได้ใน Excel, Numbers หรือ Google Sheets เป็นจุดเริ่มต้นที่ใช้งานได้จริง – ปรับให้เข้ากับดีลและเขตอำนาจศาลของคุณร่วมกับที่ปรึกษา
นักกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ของผู้ซื้อ (กรรมสิทธิ์และสัญญาเช่า) ผู้สำรวจอาคารหรือวิศวกร (ด้านเทคนิคและสิ่งแวดล้อม) ผู้ประเมินราคา และที่ปรึกษาของผู้ให้กู้หากการซื้อใช้เงินกู้
โดยทั่วไป 4–8 สัปดาห์สำหรับทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ที่เปิดดำเนินการแล้ว และนานกว่านั้นสำหรับพอร์ตโฟลิโอหรือที่ดินพัฒนาที่มีประเด็นด้านผังเมือง
กรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน สัญญาเช่าและ Rent Roll สภาพอาคารและการสำรวจด้านเทคนิค การตรวจสอบด้านสิ่งแวดล้อมและผังเมือง และการตรวจสอบทางการเงินของรายได้ ค่าใช้จ่ายในการดำเนินงาน และ capex
ตารางสรุปการเช่าทุกรายการ พร้อมพื้นที่ ค่าเช่า วันเริ่มและสิ้นสุดสัญญา สิทธิบอกเลิกก่อนกำหนด การปรับตามดัชนี และเงินประกัน ผู้ซื้อจะกระทบยอดทีละรายการกับสัญญาเช่าที่ลงนามแล้ว
โดยปกติผู้ซื้อจ่ายค่านักกฎหมายและผู้สำรวจของตนเอง บางครั้งผู้ขายว่าจ้างจัดทำรายงานฝั่งผู้ขาย (ด้านเทคนิค สิ่งแวดล้อม) เพื่อเร่งการขาย ผู้ซื้ออาจอ้างอิงรายงานเหล่านั้นได้หากผู้จัดทำยินยอม
โดยทั่วไปหลายสัปดาห์ ขึ้นอยู่กับการสำรวจ การตรวจค้นข้อมูล และการตรวจสอบสัญญาเช่า ห้องข้อมูลที่ครบถ้วนและจัดดัชนีอย่างดีคือวิธีที่เร็วที่สุดในการย่นระยะเวลา
ต่างกัน ในการซื้อหุ้น (ซื้อบริษัทที่เป็นเจ้าของทรัพย์สิน) ผู้ซื้อจะรับภาระหนี้สินของบริษัทมาด้วย จึงต้องเพิ่ม Due Diligence ด้านองค์กร ภาษี และการเงินเข้าไปนอกเหนือจากการตรวจสอบทรัพย์สิน