Hva kjøpere, långivere og deres takstmenn og advokater ber om før kjøp eller finansiering av en næringseiendom – hjemmel, leieavtaler, bygningens tilstand, miljø, regulering og inntekter.
Due diligence av fast eiendom kombinerer tre fagområder. Advokater gjennomgår hjemmel og leiekontrakter: eier selgeren eiendommen uten uventede rettigheter for tredjeparter, og er leiekontraktene bindende på de vilkårene som fremgår av leietakerlisten? Takstmenn og ingeniører gjennomgår bygningen: tilstanden, kostnadene ved større investeringsarbeider og etterlevelse av bygg- og brannforskrifter. Og den finansielle gjennomgangen tester inntektene, driftskostnadene og investeringene (capex) som prisen bygger på.
Mappene nedenfor utvider eiendomslisten i vårt gratis verktøy for due diligence-sjekklister (eiendom, leiekontrakter, økonomi, juss) med de tekniske, miljømessige og reguleringsmessige punktene som kjøpere av næringseiendom og långivere vanligvis etterspør. For et bygg med én leietaker samles mange leiepunkter i ett dokument; for et kontor- eller handelsbygg med flere leietakere er mappen med leiekontrakter som regel den største delen av datarommet.
Selgere kan korte ned prosessen ved å utarbeide leietakerlisten og avstemme den mot de signerte leiekontraktene før eiendommen markedsføres, bestille registersøk og selgers tekniske rapporter tidlig og samle inn byggetillatelser og ferdigattester for hver ombygging – ikke bare for det opprinnelige bygget. Långivere legger som regel kjøperens rapporter til grunn, så avklar omfanget med långiveren før dere engasjerer takstmenn, slik at dere ikke betaler to ganger for det samme arbeidet.
Nummerert som en datarom-indeks: bruk seksjonene som mapper og behold numrene i filnavnene.
CSV-filen åpnes i Excel, Numbers eller Google Sheets. Et praktisk utgangspunkt – tilpass den til din transaksjon og jurisdiksjon sammen med rådgiverne dine.
Kjøperens eiendomsadvokater (hjemmel og leiekontrakter), takstmenn eller ingeniører (teknisk og miljø), verdivurderere og långiverens rådgivere dersom kjøpet finansieres.
Vanligvis 4–8 uker for en eksisterende næringseiendom; lengre for porteføljer eller utviklingstomter med reguleringsspørsmål.
Hjemmel og heftelser, leiekontrakter og leietakerliste, byggets tilstand og tekniske undersøkelser, miljø- og reguleringssjekker samt en finansiell gjennomgang av inntekter, driftskostnader og capex.
En oversikt over hvert leieforhold med areal, leie, start- og sluttdato, oppsigelsesrett, indeksregulering og depositum. Kjøpere avstemmer den linje for linje mot de signerte leiekontraktene.
Kjøperen betaler normalt sine egne advokater og takstmenn. Selgere bestiller noen ganger selgerrapporter (tekniske, miljømessige) for å få fortgang i salget; kjøperen kan legge dem til grunn dersom utstederen samtykker.
Vanligvis flere uker, styrt av undersøkelser, registersøk og gjennomgang av leiekontrakter. Et komplett og godt indeksert datarom er den raskeste måten å korte ned tiden på.
Ja. Ved et share deal (kjøp av selskapet som eier eiendommen) overtar kjøperen også selskapets forpliktelser, så selskapsrettslig, skattemessig og finansiell due diligence kommer i tillegg til eiendomsgjennomgangen.