Wat kopers, kredietverstrekkers en hun taxateurs en advocaten opvragen voordat ze commercieel vastgoed verwerven of financieren – eigendom, huurcontracten, bouwkundige staat, milieu, bestemming en inkomsten.
Vastgoed-due diligence combineert drie disciplines. Advocaten en notarissen onderzoeken eigendom en huurovereenkomsten: is de verkoper eigenaar van het object, vrij van onverwachte rechten, en zijn de huurovereenkomsten afdwingbaar op de voorwaarden uit de huurlijst? Bouwkundigen en ingenieurs onderzoeken het gebouw: de staat ervan, de kosten van groot onderhoud en investeringen en de naleving van bouw- en brandveiligheidsregels. En het financiële onderzoek toetst de inkomsten, exploitatiekosten en capex waarop de prijs is gebaseerd.
De onderstaande mappen vullen de vastgoedlijst uit onze gratis due diligence-checklisttool (object, huurovereenkomsten, financieel, juridisch) aan met de technische, milieu- en planologische punten die kopers en financiers van commercieel vastgoed doorgaans opvragen. Bij een single-tenant gebouw komen veel huurpunten samen in één document; bij een kantoor- of winkelobject met meerdere huurders is de map huurovereenkomsten meestal het grootste deel van de dataroom.
Verkopers kunnen het proces verkorten door de huurlijst vóór de verkoop op te stellen en af te stemmen op de getekende huurovereenkomsten, kadaster- en registeronderzoeken en vendor-rapporten vroeg te laten uitvoeren, en vergunningen en opleveringsdocumenten te verzamelen voor elke verbouwing, niet alleen voor het oorspronkelijke gebouw. Financiers baseren zich meestal op de rapporten van de koper; stem de reikwijdte dus af met de financier voordat u adviseurs inschakelt, zodat u niet twee keer voor hetzelfde werk betaalt.
Genummerd als een dataroomindex: gebruik de secties als mappen en behoud de nummers in de bestandsnamen.
De CSV opent in Excel, Numbers of Google Sheets. Een praktisch vertrekpunt – stem het met uw adviseurs af op uw deal en jurisdictie.
De vastgoedadvocaten van de koper (eigendom en huur), bouwkundigen of ingenieurs (technisch en milieu), taxateurs en, als de aankoop gefinancierd wordt, de adviseurs van de financier.
Meestal 4–8 weken voor een bestaand commercieel object; langer voor portefeuilles of ontwikkellocaties met planologische vragen.
Eigendom en beperkte rechten, huurovereenkomsten en de huurlijst, bouwkundige staat en technische onderzoeken, milieu- en planologische checks en een financiële analyse van inkomsten, exploitatiekosten en capex.
Een overzicht van alle huurovereenkomsten met oppervlakte, huur, begin- en einddatum, opzegmomenten, indexatie en waarborgsommen. Kopers stemmen deze regel voor regel af op de getekende huurovereenkomsten.
Normaal gesproken betaalt de koper zijn eigen advocaten en adviseurs. Verkopers laten soms vendor-rapporten (technisch, milieu) opstellen om de verkoop te versnellen; de koper mag daarop vertrouwen als de opsteller daarmee instemt.
Meestal enkele weken, afhankelijk van onderzoeken, registerchecks en de beoordeling van huurovereenkomsten. Een volledige, goed geïndexeerde dataroom is de snelste manier om dit te verkorten.
Ja. Bij een share deal (koop van de vennootschap die het object bezit) neemt de koper ook de verplichtingen van de vennootschap over. Daarom komen er naast het vastgoedonderzoek ook een corporate, fiscale en financiële due diligence bij.