상업용 부동산을 인수하거나 이에 대해 금융을 제공하기 전에 매수자, 대주와 그 감정평가사, 변호사가 요청하는 자료 – 소유권, 임대차, 건물 상태, 환경, 인허가, 수익.
부동산 실사는 세 가지 전문 분야로 이루어집니다. 변호사는 권리관계와 임대차계약을 검토합니다. 매도인이 예상치 못한 권리 제한 없이 부동산을 소유하고 있는지, 임대차계약이 렌트롤에 기재된 조건대로 효력이 있는지를 확인합니다. 감정·건축 전문가와 엔지니어는 건물의 상태, 대수선 및 자본적 공사 비용, 건축·소방 법규 준수 여부를 점검합니다. 그리고 재무 실사는 매매가격의 근거가 되는 수익, 운영비용, 자본적 지출(CAPEX)을 검증합니다.
아래 폴더는 무료 실사 체크리스트 도구의 부동산 목록(부동산, 임대차, 재무, 법무)에 상업용 부동산 매수인과 대주가 일반적으로 요구하는 물리적 실사, 환경, 인허가 항목을 더한 것입니다. 단일 임차인 건물에서는 임대차 관련 항목 상당수가 하나의 문서로 정리되지만, 다수 임차인이 있는 오피스나 리테일 자산에서는 임대차 폴더가 대개 데이터룸에서 가장 큰 비중을 차지합니다.
매도인은 다음과 같이 절차를 단축할 수 있습니다. 매각 마케팅 전에 렌트롤을 작성해 체결된 임대차계약과 대사해 두고, 각종 조회와 매도인 측 실사 보고서를 일찍 발주하며, 최초 건물뿐 아니라 모든 증·개축에 대한 허가서와 사용승인서를 확보해 두는 것입니다. 대주는 보통 매수인의 보고서에 의존하므로, 같은 작업에 비용을 두 번 지불하지 않도록 실사 업체에 의뢰하기 전에 대주와 범위를 합의하십시오.
데이터룸 인덱스처럼 번호가 매겨져 있습니다. 각 섹션을 폴더로 사용하고 파일명에 번호를 유지하세요.
CSV는 Excel, Numbers 또는 Google Sheets에서 열 수 있습니다. 실무적인 출발점으로 활용하시고, 자문사와 함께 거래와 관할권에 맞게 조정하세요.
매수인 측 부동산 전문 변호사(권리관계 및 임대차), 건축 전문가 또는 엔지니어(물리적·환경 실사), 감정평가사, 그리고 인수 자금을 차입하는 경우 대주 측 자문사.
운영 중인 상업용 자산은 보통 4–8주가 걸리며, 포트폴리오나 인허가 쟁점이 있는 개발 부지는 더 오래 걸립니다.
권리관계와 제한물권, 임대차계약과 렌트롤, 건물 상태 및 물리적 조사, 환경 및 인허가 점검, 그리고 수익·운영비용·CAPEX에 대한 재무 검토입니다.
모든 임대차에 대해 면적, 임대료, 계약 시작일과 종료일, 중도해지권, 물가연동, 보증금을 정리한 명세표입니다. 매수인은 이를 체결된 임대차계약과 한 줄씩 대사합니다.
일반적으로 매수인이 자신의 변호사와 실사 업체 비용을 부담합니다. 매도인이 매각을 앞당기기 위해 매도인 측 보고서(물리적, 환경)를 의뢰하기도 하며, 작성 기관이 동의하면 매수인이 이를 근거로 활용할 수 있습니다.
보통 몇 주가 걸리며, 조사, 각종 조회, 임대차계약 검토에 따라 기간이 좌우됩니다. 완전하고 체계적으로 색인된 데이터룸이 기간을 단축하는 가장 빠른 방법입니다.
네. 지분 인수(부동산을 소유한 회사를 인수하는 방식)에서는 매수인이 회사의 부채까지 승계하므로, 부동산 실사에 더해 법무·세무·재무 실사가 추가됩니다.