Ticari bir gayrimenkulü satın almadan veya finanse etmeden önce alıcıların, kredi verenlerin ve onların eksperleriyle avukatlarının talep ettikleri – tapu, kira sözleşmeleri, yapının durumu, çevre, imar ve gelir.
Gayrimenkul due diligence çalışması üç disiplini bir araya getirir. Avukatlar tapuyu ve kira sözleşmelerini inceler: Satıcı mülkün sahibi mi ve mülk beklenmedik haklardan ari mi, kira sözleşmeleri kira listesindeki koşullarla uygulanabilir mi? Ekspertiz uzmanları ve mühendisler binayı inceler: binanın durumu, büyük onarım ve yatırım işlerinin maliyeti, yapı ve yangın mevzuatına uygunluk. Finansal inceleme ise fiyatın dayandığı gelirleri, işletme giderlerini ve yatırım harcamalarını (capex) test eder.
Aşağıdaki klasörler, ücretsiz due diligence kontrol listesi aracımızdaki gayrimenkul listesini (mülk, kira sözleşmeleri, finansal, hukuki), ticari alıcıların ve kredi verenlerin genellikle talep ettiği teknik, çevresel ve imar kalemleriyle genişletir. Tek kiracılı bir binada kira sözleşmesine ilişkin pek çok kalem tek bir belgede toplanır; çok kiracılı bir ofis veya perakende varlığında ise kira sözleşmeleri klasörü genellikle veri odasının en büyük bölümünü oluşturur.
Satıcılar süreci kısaltabilir: Mülkü pazarlamaya çıkarmadan önce kira listesini hazırlayıp imzalı kira sözleşmeleriyle mutabakatını yapmak, sorgulamaları ve satıcı adına yapılan ekspertiz raporlarını erkenden sipariş etmek ve yalnızca orijinal bina için değil her tadilat için ruhsat ve iskân belgelerini toplamak bunu sağlar. Kredi verenler genellikle alıcının raporlarına dayanır; aynı iş için iki kez ödeme yapmamak adına ekspertiz uzmanlarını görevlendirmeden önce kapsamı kredi verenle netleştirin.
Bir veri odası dizini gibi numaralandırılmıştır: Bölümleri klasör olarak kullanın ve numaraları dosya adlarında koruyun.
CSV dosyası Excel, Numbers veya Google Sheets'te açılır. Pratik bir başlangıç noktasıdır – danışmanlarınızla birlikte işleminize ve yargı alanınıza uyarlayın.
Alıcının gayrimenkul avukatları (tapu ve kira sözleşmeleri), yapı ekspertiz uzmanları veya mühendisler (teknik ve çevresel konular), değerleme uzmanları ve satın alma finanse ediliyorsa kredi verenin danışmanları.
Faaliyetteki bir ticari varlık için genellikle 4–8 hafta; portföyler veya imar sorunları olan geliştirme arsaları için daha uzun.
Tapu ve takyidatlar, kira sözleşmeleri ve kira listesi, bina durumu ve teknik incelemeler, çevre ve imar kontrolleri ile gelirlerin, işletme giderlerinin ve yatırım harcamalarının finansal incelemesi.
Her kiracılığın alan, kira bedeli, sözleşme başlangıç ve bitiş tarihleri, fesih opsiyonları, endeksleme ve depozitolarla birlikte listelendiği tablodur. Alıcılar bu listeyi satır satır imzalı kira sözleşmeleriyle karşılaştırır.
Alıcı normalde kendi avukatlarının ve ekspertiz uzmanlarının ücretini öder. Satıcılar satışı hızlandırmak için bazen satıcı raporları (teknik, çevresel) yaptırır; rapor sağlayıcı kabul ederse alıcı bu raporlara dayanabilir.
Genellikle birkaç hafta; süreyi ekspertiz çalışmaları, sorgulamalar ve kira sözleşmesi incelemesi belirler. Eksiksiz ve iyi dizinlenmiş bir veri odası bu süreyi kısaltmanın en hızlı yoludur.
Evet. Hisse devrinde (mülkün sahibi olan şirketi satın aldığınızda) alıcı şirketin yükümlülüklerini de devralır; bu nedenle mülk incelemesine kurumsal, vergisel ve finansal due diligence da eklenir.