商業用不動産の取得や融資の前に、買い手、貸し手、その鑑定士や弁護士が請求する資料 – 権原、賃貸借契約、建物の状態、環境、都市計画、収益。
不動産デューデリジェンスは3つの専門分野から成ります。弁護士は権利関係と賃貸借契約を確認します。売主は想定外の権利の付着なく物件を所有しているか、賃貸借契約はレントロール記載の条件どおりに有効か、といった点です。建築士やエンジニアは建物を調査します。建物の状態、大規模修繕・資本的工事の費用、建築基準・消防関連法令への適合性です。そして財務レビューでは、価格の前提となっている収入、運営費用、資本的支出（CAPEX）を検証します。
以下のフォルダは、当社の無料デューデリジェンス・チェックリスト・ツールにある不動産リスト（物件、賃貸借契約、財務、法務）に、商業用不動産の買主やレンダーが通常求める物理的調査・環境・都市計画の項目を加えたものです。シングルテナントの建物では賃貸借関連の多くの項目が1つの書類にまとまりますが、マルチテナントのオフィスや商業施設では、賃貸借契約フォルダがデータルームの最大の部分を占めるのが一般的です。
売主は次の方法でプロセスを短縮できます。物件を市場に出す前にレントロールを作成して締結済みの賃貸借契約と照合しておくこと、各種調査やベンダー・サーベイを早めに発注すること、そして当初の建物だけでなくすべての改修工事について確認済証・検査済証を揃えておくことです。レンダーは通常、買主側のレポートに依拠するため、同じ作業に二重に費用を払わないよう、調査会社に依頼する前にレンダーと調査範囲を合意しておきましょう。
データルームの目次と同様の番号付け：各セクションをフォルダとして使い、ファイル名に番号を残してください。
CSV は Excel、Numbers、Google Sheets で開けます。実務的な出発点としてご利用いただき、アドバイザーとともに案件や法域に合わせて調整してください。
買主側の不動産専門弁護士（権利関係・賃貸借契約）、建築士またはエンジニア（物理的調査・環境）、不動産鑑定士、そして買収資金を借り入れる場合はレンダー側のアドバイザー。
稼働中の商業物件では通常4〜8週間。ポートフォリオや都市計画上の論点がある開発用地ではさらに長くかかります。
権利関係と負担、賃貸借契約とレントロール、建物状況・物理的調査、環境・都市計画の確認、そして収入・運営費用・CAPEXの財務レビューです。
すべての賃貸借について、面積、賃料、契約の開始日と終了日、中途解約条項、賃料改定、敷金・保証金をまとめた一覧表です。買主はこれを締結済みの賃貸借契約と1行ずつ照合します。
通常、買主が自らの弁護士や調査会社の費用を負担します。売主が売却を早めるためにベンダー・レポート（物理的調査、環境）を発注することもあり、作成者が同意すれば買主はそれに依拠できます。
通常は数週間で、物理的調査、各種照会、賃貸借契約のレビューによって期間が決まります。完全で整理されたインデックス付きのデータルームが、期間を短縮する最も速い方法です。
はい。株式譲渡（物件を保有する会社を買収する場合）では、買主は会社の債務も承継するため、物件のレビューに加えて法務（コーポレート）・税務・財務のデューデリジェンスが必要になります。