Что запрашивают покупатели, кредиторы, их оценщики и юристы перед покупкой или финансированием коммерческой недвижимости – право собственности, договоры аренды, состояние здания, экология, градостроительные вопросы и доходы.
Due diligence недвижимости объединяет три направления. Юристы проверяют право собственности и договоры аренды: владеет ли продавец объектом без непредвиденных прав третьих лиц и имеют ли договоры аренды юридическую силу на условиях, указанных в арендном реестре? Технические эксперты и инженеры проверяют здание: его состояние, стоимость капитальных работ и соответствие строительным нормам и требованиям пожарной безопасности. А финансовый анализ проверяет доходы, операционные расходы и капитальные затраты (capex), на которых основана цена.
Папки ниже дополняют раздел недвижимости в нашем бесплатном инструменте чек-листов due diligence (объект, аренда, финансы, юридические вопросы) техническими, экологическими и градостроительными пунктами, которые обычно запрашивают покупатели коммерческой недвижимости и кредиторы. Для здания с одним арендатором многие пункты по аренде сводятся к одному документу; для офисного или торгового объекта с несколькими арендаторами папка с договорами аренды обычно составляет самую большую часть комнаты данных.
Продавцы могут сократить процесс, если ещё до выставления объекта на продажу подготовят арендный реестр и сверят его с подписанными договорами аренды, заранее закажут проверки по реестрам и технические отчёты со стороны продавца, а также соберут разрешения и акты ввода в эксплуатацию для каждой перепланировки, а не только для исходного здания. Кредиторы обычно полагаются на отчёты покупателя, поэтому согласуйте объём работ с кредитором до привлечения экспертов, чтобы не платить дважды за одну и ту же работу.
Пронумеровано как индекс комнаты данных: используйте разделы как папки и сохраняйте номера в именах файлов.
CSV открывается в Excel, Numbers или Google Sheets. Это практическая отправная точка – адаптируйте её к своей сделке и юрисдикции вместе с консультантами.
Юристы покупателя по недвижимости (право собственности и аренда), технические эксперты или инженеры (технические и экологические вопросы), оценщики, а также консультанты кредитора, если покупка финансируется.
Обычно 4–8 недель для действующего коммерческого объекта; дольше для портфелей или участков под застройку с градостроительными вопросами.
Право собственности и обременения, договоры аренды и арендный реестр, состояние здания и технические обследования, экологические и градостроительные проверки, а также финансовый анализ доходов, операционных расходов и capex.
Перечень всех договоров аренды с площадью, ставкой, датами начала и окончания, правами досрочного расторжения, индексацией и депозитами. Покупатели сверяют его построчно с подписанными договорами аренды.
Обычно покупатель сам оплачивает своих юристов и технических экспертов. Продавцы иногда заказывают vendor-отчёты (технические, экологические), чтобы ускорить продажу; покупатель может на них полагаться, если исполнитель согласен.
Обычно несколько недель – в зависимости от обследований, проверок по реестрам и анализа договоров аренды. Полная, хорошо структурированная комната данных – самый быстрый способ сократить этот срок.
Да. При share deal (покупке компании, которой принадлежит объект) покупатель также наследует обязательства компании, поэтому к проверке объекта добавляются корпоративный, налоговый и финансовый due diligence.