Mitä ostajat, rahoittajat sekä heidän kiinteistöarvioijansa ja juristinsa pyytävät ennen liikekiinteistön ostamista tai rahoittamista – omistusoikeus, vuokrasopimukset, rakennuksen kunto, ympäristö, kaavoitus ja tuotot.
Kiinteistökaupan due diligence yhdistää kolme osa-aluetta. Juristit tarkastavat omistusoikeuden ja vuokrasopimukset: omistaako myyjä kiinteistön ilman odottamattomia kolmansien osapuolten oikeuksia, ja ovatko vuokrasopimukset sitovia vuokralaisluettelon mukaisin ehdoin? Kuntotarkastajat ja insinöörit tarkastavat rakennuksen: sen kunnon, korjausinvestointien kustannukset sekä rakennus- ja paloturvallisuusmääräysten noudattamisen. Taloudellinen tarkastus puolestaan testaa tuotot, käyttökustannukset ja investoinnit (capex), joihin hinta perustuu.
Alla olevat kansiot laajentavat ilmaisen due diligence -tarkistuslistatyökalumme kiinteistöosiota (kiinteistö, vuokrasopimukset, talous, juridiikka) teknisillä, ympäristöön ja kaavoitukseen liittyvillä kohdilla, joita liikekiinteistöjen ostajat ja rahoittajat tyypillisesti pyytävät. Yhden vuokralaisen rakennuksessa monet vuokrasopimuskohdat tiivistyvät yhteen asiakirjaan; useamman vuokralaisen toimisto- tai liikekiinteistössä vuokrasopimuskansio on yleensä datahuoneen suurin osa.
Myyjät voivat lyhentää prosessia laatimalla vuokralaisluettelon ja täsmäyttämällä sen allekirjoitettuihin vuokrasopimuksiin ennen kiinteistön markkinointia, tilaamalla rekisteriotteet ja myyjän tekniset selvitykset ajoissa sekä keräämällä rakennusluvat ja loppukatselmuspöytäkirjat jokaisesta muutostyöstä, ei vain alkuperäisestä rakennuksesta. Rahoittajat nojaavat yleensä ostajan raportteihin, joten sopikaa laajuudesta rahoittajan kanssa ennen kuntotarkastajien toimeksiantoa, jotta samasta työstä ei makseta kahdesti.
Numeroitu kuten datahuoneen hakemisto: käytä osioita kansioina ja säilytä numerot tiedostonimissä.
CSV aukeaa Excelissä, Numbersissa tai Google Sheetsissä. Käytännöllinen lähtökohta – mukauta se neuvonantajiesi kanssa omaan kauppaasi ja lainkäyttöalueeseesi.
Ostajan kiinteistöjuristit (omistusoikeus ja vuokrasopimukset), kuntotarkastajat tai insinöörit (tekniikka ja ympäristö), arvioijat sekä rahoittajan neuvonantajat, jos kauppa rahoitetaan.
Tavallisesti 4–8 viikkoa valmiille liikekiinteistölle; pidempään salkuille tai kehityskohteille, joihin liittyy kaavoituskysymyksiä.
Omistusoikeuden ja rasitukset, vuokrasopimukset ja vuokralaisluettelon, rakennuksen kunnon ja tekniset selvitykset, ympäristö- ja kaavoitustarkastukset sekä taloudellisen tarkastuksen tuotoista, käyttökustannuksista ja capexista.
Luettelo kaikista vuokrasuhteista pinta-aloineen, vuokrineen, alkamis- ja päättymispäivineen, irtisanomismahdollisuuksineen, indeksiehtoineen ja vakuuksineen. Ostajat täsmäyttävät sen rivi riviltä allekirjoitettuihin vuokrasopimuksiin.
Ostaja maksaa yleensä omat juristinsa ja kuntotarkastajansa. Myyjät tilaavat joskus myyjän raportteja (tekniset, ympäristö) nopeuttaakseen kauppaa; ostaja voi nojata niihin, jos laatija hyväksyy sen.
Yleensä useita viikkoja; kestoon vaikuttavat selvitykset, rekisterihaut ja vuokrasopimusten läpikäynti. Täydellinen ja hyvin indeksoitu datahuone on nopein tapa lyhentää sitä.
Kyllä. Osakekaupassa (kiinteistön omistavan yhtiön ostossa) ostaja perii myös yhtiön vastuut, joten kiinteistön tarkastukseen lisätään yhtiöoikeudellinen, verotuksellinen ja taloudellinen due diligence.