Amit a vevők, a hitelezők, valamint szakértőik és ügyvédeik egy kereskedelmi ingatlan megvásárlása vagy finanszírozása előtt kérnek – tulajdonjog, bérleti szerződések, műszaki állapot, környezet, rendezési terv és bevételek.
Az ingatlan due diligence három szakterületet ötvöz. Az ügyvédek a tulajdonjogot és a bérleti szerződéseket vizsgálják: az eladó tehermentesen, váratlan harmadik személyi jogoktól mentesen tulajdonolja-e az ingatlant, és érvényesíthetők-e a bérleti szerződések a bérlőlistában szereplő feltételekkel? A műszaki szakértők és mérnökök az épületet vizsgálják: annak állapotát, a felújítási beruházások költségét, valamint az építési és tűzvédelmi előírásoknak való megfelelést. A pénzügyi átvilágítás pedig azokat a bevételeket, üzemeltetési költségeket és capexet teszteli, amelyekre a vételár épül.
Az alábbi mappák ingyenes due diligence ellenőrzőlista-eszközünk ingatlanlistáját (ingatlan, bérletek, pénzügyek, jog) egészítik ki azokkal a műszaki, környezetvédelmi és településrendezési tételekkel, amelyeket a kereskedelmi ingatlanok vevői és finanszírozói jellemzően kérnek. Egybérlős épületnél a bérletekkel kapcsolatos tételek többsége egyetlen dokumentumra szűkül; többbérlős iroda- vagy kiskereskedelmi ingatlannál a bérleti szerződések mappája általában az adatszoba legnagyobb része.
Az eladók lerövidíthetik a folyamatot, ha még az ingatlan piacra vitele előtt elkészítik a bérlőlistát és egyeztetik az aláírt bérleti szerződésekkel, időben megrendelik a nyilvántartási lekérdezéseket és az eladói szakértői jelentéseket (vendor surveys), és minden átalakításhoz – nem csak az eredeti épülethez – összegyűjtik az építési és használatbavételi engedélyeket. A finanszírozók általában a vevő jelentéseire támaszkodnak, ezért a szakértők megbízása előtt egyeztesd a vizsgálat terjedelmét a bankkal, hogy ne fizess kétszer ugyanazért a munkáért.
Adatszoba-indexként számozva: használd a szakaszokat mappaként, a számokat pedig tartsd meg a fájlnevekben.
A CSV megnyitható Excelben, Numbersben vagy Google Táblázatokban. Gyakorlati kiindulópont – tanácsadóiddal igazítsd az ügyletedhez és a joghatósághoz.
A vevő ingatlanjogi ügyvédei (tulajdonjog és bérletek), műszaki szakértők vagy mérnökök (műszaki és környezetvédelmi kérdések), értékbecslők, valamint – ha a vételt hitelből finanszírozzák – a finanszírozó tanácsadói.
Működő kereskedelmi ingatlannál általában 4–8 hét; portfólióknál vagy településrendezési kérdéseket felvető fejlesztési területeknél tovább tart.
A tulajdonjogot és a terheket, a bérleti szerződéseket és a bérlőlistát, az épület állapotát és a műszaki felméréseket, a környezetvédelmi és településrendezési ellenőrzéseket, valamint a bevételek, üzemeltetési költségek és a capex pénzügyi elemzését.
Az összes bérleti jogviszony kimutatása a területtel, bérleti díjjal, a szerződés kezdő és záró dátumával, felmondási opciókkal, indexálással és óvadékokkal. A vevők tételesen egyeztetik az aláírt bérleti szerződésekkel.
Általában a vevő fizeti a saját ügyvédeit és szakértőit. Az eladók néha eladói jelentéseket (műszaki, környezetvédelmi) rendelnek meg az értékesítés felgyorsítására; a vevő támaszkodhat ezekre, ha a készítőjük ehhez hozzájárul.
Általában több hétig – ezt a szakértői felmérések, a nyilvántartási lekérdezések és a bérleti szerződések átvizsgálása határozza meg. A teljes, jól indexelt adatszoba a leggyorsabb módja a lerövidítésének.
Igen. Share dealnél (az ingatlant birtokló társaság megvásárlásakor) a vevő a társaság kötelezettségeit is átveszi, ezért az ingatlan vizsgálata mellé társasági jogi, adózási és pénzügyi due diligence is társul.