Ce que demandent acheteurs, prêteurs et leurs experts et avocats avant d’acquérir ou de financer un bien immobilier commercial – titre de propriété, baux, état du bâtiment, environnement, urbanisme et revenus.
La due diligence immobilière réunit trois disciplines. Les avocats et notaires examinent les titres de propriété et les baux : le vendeur est-il propriétaire du bien, libre de tout droit inattendu, et les baux sont-ils opposables aux conditions figurant dans l'état locatif ? Les géomètres et ingénieurs examinent le bâtiment : son état, le coût des gros travaux et sa conformité aux règles de construction et de sécurité incendie. Enfin, l'audit financier vérifie les revenus, les charges d'exploitation et les capex sur lesquels repose le prix.
Les dossiers ci-dessous complètent la liste immobilière de notre outil gratuit de checklist de due diligence (bien, baux, finances, juridique) avec les points techniques, environnementaux et d'urbanisme que demandent habituellement les acquéreurs et prêteurs professionnels. Pour un immeuble mono-locataire, de nombreux éléments relatifs aux baux se résument à un seul document ; pour un actif de bureaux ou de commerce multi-locataires, le dossier des baux constitue généralement la plus grande partie de la data room.
Les vendeurs peuvent accélérer le processus en préparant l'état locatif et en le rapprochant des baux signés avant la mise sur le marché du bien, en commandant tôt les recherches et les audits vendeur, et en réunissant les permis et certificats de conformité pour chaque transformation, et pas seulement pour la construction d'origine. Les prêteurs s'appuient généralement sur les rapports de l'acquéreur : convenez donc du périmètre avec le prêteur avant de mandater les experts, afin de ne pas payer deux fois le même travail.
Numérotée comme un index de data room : utilisez les sections comme dossiers et conservez les numéros dans les noms de fichiers.
Le CSV s’ouvre dans Excel, Numbers ou Google Sheets. Un point de départ pratique – adaptez-le à votre opération et à votre juridiction avec vos conseils.
Les avocats en droit immobilier de l'acquéreur (titres et baux), les experts du bâtiment ou ingénieurs (technique et environnement), les experts en évaluation et, si l'acquisition est financée, les conseils du prêteur.
Généralement 4 à 8 semaines pour un actif tertiaire existant ; davantage pour des portefeuilles ou des terrains à développer soulevant des questions d'urbanisme.
Les titres de propriété et charges, les baux et l'état locatif, l'état du bâtiment et les audits techniques, les vérifications environnementales et d'urbanisme, ainsi qu'une analyse financière des revenus, des charges d'exploitation et des capex.
Un tableau recensant chaque location avec la surface, le loyer, les dates de début et de fin du bail, les facultés de résiliation, l'indexation et les dépôts de garantie. Les acquéreurs le rapprochent ligne par ligne des baux signés.
L'acquéreur rémunère normalement ses propres avocats et experts. Les vendeurs commandent parfois des rapports vendeur (techniques, environnementaux) pour accélérer la vente ; l'acquéreur peut s'en prévaloir si le prestataire l'accepte.
Généralement plusieurs semaines, selon les audits, les recherches et l'analyse des baux. Une data room complète et bien indexée est le moyen le plus rapide de raccourcir ce délai.
Oui. Dans un share deal (acquisition de la société propriétaire du bien), l'acquéreur reprend aussi les passifs de la société : une due diligence corporate, fiscale et financière s'ajoute donc à l'audit immobilier.