Lo que solicitan compradores, prestamistas y sus tasadores y abogados antes de adquirir o financiar un inmueble comercial: titularidad, arrendamientos, estado del edificio, medio ambiente, urbanismo e ingresos.
La due diligence inmobiliaria combina tres disciplinas. Los abogados revisan la titularidad y los arrendamientos: ¿es el vendedor propietario del inmueble libre de derechos inesperados y son exigibles los contratos de arrendamiento en los términos que recoge el rent roll? Los peritos y los ingenieros revisan el edificio: su estado, el coste de las obras de inversión y el cumplimiento de la normativa de edificación y de protección contra incendios. Y la revisión financiera contrasta los ingresos, los gastos operativos y el capex en los que se basa el precio.
Las carpetas siguientes amplían la lista inmobiliaria de nuestra herramienta gratuita de checklist de due diligence (inmueble, arrendamientos, aspectos financieros y legales) con los puntos técnicos, medioambientales y urbanísticos que suelen exigir los compradores y financiadores de activos comerciales. En un edificio con un único inquilino, muchos puntos relativos a los arrendamientos se reducen a un solo documento; en un activo de oficinas o retail multiinquilino, la carpeta de arrendamientos suele ser la parte más voluminosa de la sala de datos.
Los vendedores pueden acortar el proceso preparando el rent roll y conciliándolo con los contratos firmados antes de comercializar el inmueble, solicitando con antelación las notas registrales y los informes del vendedor (vendor surveys), y reuniendo las licencias y los certificados de final de obra de cada reforma, no solo del edificio original. Los financiadores suelen apoyarse en los informes del comprador, así que acuerde el alcance con el banco antes de encargar los trabajos a los peritos para no pagar dos veces por lo mismo.
Numerada como un índice de sala de datos: use las secciones como carpetas y mantenga los números en los nombres de archivo.
El CSV se abre en Excel, Numbers o Google Sheets. Es un punto de partida práctico: adáptelo a su operación y jurisdicción con sus asesores.
Los abogados inmobiliarios del comprador (titularidad y arrendamientos), los peritos o ingenieros de edificación (aspectos técnicos y medioambientales), los tasadores y, si la compra se financia, los asesores del financiador.
Por lo general, de 4 a 8 semanas para un activo comercial en explotación; más para carteras o suelos en desarrollo con cuestiones urbanísticas pendientes.
Titularidad y cargas, arrendamientos y rent roll, estado del edificio e informes técnicos, comprobaciones medioambientales y urbanísticas, y una revisión financiera de ingresos, gastos operativos y capex.
Una relación de todos los arrendamientos con superficie, renta, fechas de inicio y fin del contrato, opciones de salida, actualización de renta y fianzas. Los compradores lo concilian línea por línea con los contratos firmados.
Normalmente, el comprador paga a sus propios abogados y peritos. A veces el vendedor encarga informes de vendor due diligence (técnicos, medioambientales) para agilizar la venta; el comprador puede apoyarse en ellos si el proveedor lo autoriza.
Normalmente varias semanas, en función de los informes técnicos, las consultas registrales y la revisión de los arrendamientos. Una sala de datos completa y bien indexada es la forma más rápida de acortarla.
Sí. En un share deal (compra de la sociedad propietaria del inmueble), el comprador hereda también los pasivos de la sociedad, por lo que a la revisión del inmueble se suman la due diligence societaria, fiscal y financiera.