O que compradores, credores e seus avaliadores e advogados solicitam antes de adquirir ou financiar um imóvel comercial – titularidade, contratos de locação, estado do edifício, meio ambiente, zoneamento e receitas.
A due diligence imobiliária combina três disciplinas. Os advogados verificam a titularidade e as locações: o vendedor é proprietário do imóvel livre de direitos inesperados, e os contratos de locação são exigíveis nos termos que constam do rent roll? Engenheiros e peritos avaliam o edifício: seu estado de conservação, o custo das obras estruturais e a conformidade com as normas de construção e de segurança contra incêndio. E a análise financeira testa as receitas, os custos operacionais e o capex em que o preço se baseia.
As pastas abaixo ampliam a lista imobiliária da nossa ferramenta gratuita de checklist de due diligence (imóvel, locações, financeiro, jurídico) com os itens técnicos, ambientais e urbanísticos que compradores e financiadores de imóveis comerciais costumam solicitar. Em um edifício monousuário, muitos itens de locação se resumem a um único documento; em um ativo de escritórios ou varejo multilocatário, a pasta de locações costuma ser a maior parte do data room.
Os vendedores podem encurtar o processo preparando o rent roll e conciliando-o com os contratos assinados antes de colocar o imóvel no mercado, solicitando cedo as certidões e os laudos do vendedor (vendor surveys) e reunindo alvarás e habite-se de todas as reformas, não apenas do edifício original. Os financiadores geralmente se baseiam nos laudos do comprador, por isso alinhe o escopo com o banco antes de contratar os peritos, para não pagar duas vezes pelo mesmo trabalho.
Numerado como um índice de data room: use as seções como pastas e mantenha os números nos nomes dos arquivos.
O CSV abre no Excel, Numbers ou Google Sheets. Um ponto de partida prático – adapte-o à sua transação e jurisdição com seus assessores.
Os advogados imobiliários do comprador (titularidade e locações), engenheiros ou peritos (técnico e ambiental), avaliadores e, se a compra for financiada, os assessores do financiador.
Normalmente 4–8 semanas para um imóvel comercial em operação; mais tempo para portfólios ou terrenos para desenvolvimento com questões urbanísticas.
Titularidade e ônus, locações e rent roll, estado do edifício e laudos técnicos, verificações ambientais e urbanísticas e uma análise financeira de receitas, custos operacionais e capex.
Uma relação de todas as locações com área, aluguel, datas de início e término do contrato, opções de rescisão, reajuste e cauções. Os compradores o conciliam linha a linha com os contratos assinados.
Normalmente o comprador paga seus próprios advogados e peritos. Às vezes os vendedores encomendam laudos do vendedor (técnicos, ambientais) para acelerar a venda; o comprador pode se basear neles se o emissor concordar.
Geralmente várias semanas, determinadas pelos laudos, certidões e análise das locações. Um data room completo e bem indexado é a forma mais rápida de encurtá-la.
Sim. Em um share deal (compra da empresa proprietária do imóvel), o comprador também herda os passivos da empresa, por isso a due diligence societária, tributária e financeira se soma à análise do imóvel.