O co proszą kupujący, kredytodawcy oraz ich rzeczoznawcy i prawnicy przed nabyciem lub sfinansowaniem nieruchomości komercyjnej – tytuł prawny, umowy najmu, stan techniczny budynku, środowisko, planowanie przestrzenne i przychody.
Due diligence nieruchomości łączy trzy dyscypliny. Prawnicy badają tytuł prawny i umowy najmu: czy sprzedający jest właścicielem nieruchomości wolnej od nieoczekiwanych praw osób trzecich i czy umowy najmu są wykonalne na warunkach podanych w rent rollu? Rzeczoznawcy budowlani i inżynierowie badają budynek: jego stan techniczny, koszt nakładów inwestycyjnych oraz zgodność z przepisami budowlanymi i przeciwpożarowymi. Z kolei badanie finansowe weryfikuje przychody, koszty operacyjne i capex, na których opiera się cena.
Poniższe foldery rozszerzają listę dla nieruchomości z naszego darmowego narzędzia do checklist due diligence (nieruchomość, najem, finanse, prawo) o punkty techniczne, środowiskowe i planistyczne, o które zwykle proszą kupujący i banki finansujące nieruchomości komercyjne. W budynku z jednym najemcą wiele punktów dotyczących najmu sprowadza się do jednego dokumentu; w biurowcu lub obiekcie handlowym z wieloma najemcami folder z umowami najmu jest zwykle największą częścią data roomu.
Sprzedający mogą skrócić proces, przygotowując rent roll i uzgadniając go z podpisanymi umowami najmu jeszcze przed wystawieniem nieruchomości na sprzedaż, wcześnie zamawiając odpisy z rejestrów i raporty vendor due diligence oraz gromadząc pozwolenia na budowę i pozwolenia na użytkowanie dla każdej przebudowy, a nie tylko dla pierwotnego budynku. Banki zwykle opierają się na raportach kupującego, dlatego uzgodnij zakres z bankiem przed zleceniem prac doradcom – unikniesz dwukrotnego płacenia za tę samą pracę.
Numeracja jak w indeksie data roomu: użyj sekcji jako folderów i zachowaj numery w nazwach plików.
Plik CSV otworzysz w Excelu, Numbers lub Arkuszach Google. To praktyczny punkt wyjścia – dostosuj go do swojej transakcji i jurysdykcji wspólnie z doradcami.
Prawnicy kupującego specjalizujący się w nieruchomościach (tytuł prawny i najem), rzeczoznawcy budowlani lub inżynierowie (kwestie techniczne i środowiskowe), rzeczoznawcy majątkowi oraz – jeśli zakup jest finansowany – doradcy banku.
Zwykle 4–8 tygodni dla istniejącej nieruchomości komercyjnej; dłużej w przypadku portfeli lub gruntów inwestycyjnych z kwestiami planistycznymi.
Tytuł prawny i obciążenia, umowy najmu i rent roll, stan techniczny budynku i ekspertyzy, weryfikację środowiskową i planistyczną oraz analizę finansową przychodów, kosztów operacyjnych i capexu.
To zestawienie wszystkich najmów z powierzchnią, czynszem, datami rozpoczęcia i zakończenia umowy, opcjami wypowiedzenia, indeksacją i kaucjami. Kupujący uzgadniają je pozycja po pozycji z podpisanymi umowami najmu.
Kupujący zwykle płaci własnym prawnikom i rzeczoznawcom. Sprzedający czasem zlecają raporty vendor due diligence (techniczne, środowiskowe), aby przyspieszyć sprzedaż; kupujący może się na nich oprzeć, jeśli zgodzi się na to ich autor.
Zwykle kilka tygodni – zależy to od ekspertyz, odpisów z rejestrów i analizy umów najmu. Kompletny, dobrze zindeksowany data room to najszybszy sposób, by ten czas skrócić.
Tak. W share dealu (zakupie spółki będącej właścicielem nieruchomości) kupujący przejmuje także zobowiązania spółki, dlatego do badania nieruchomości dochodzi due diligence korporacyjne, podatkowe i finansowe.