Ce solicită cumpărătorii, creditorii și evaluatorii și avocații acestora înainte de a achiziționa sau finanța o proprietate comercială – titlul de proprietate, contractele de închiriere, starea clădirii, mediul, urbanismul și veniturile.
Due diligence-ul imobiliar combină trei discipline. Avocații verifică titlul de proprietate și contractele de închiriere: deține vânzătorul proprietatea liberă de drepturi neprevăzute și sunt contractele de închiriere executorii în condițiile din situația chiriilor? Evaluatorii tehnici și inginerii verifică clădirea: starea sa, costul lucrărilor de investiții și conformitatea cu reglementările în construcții și de securitate la incendiu. Iar analiza financiară testează veniturile, costurile operaționale și investițiile de capital (capex) pe care se bazează prețul.
Folderele de mai jos extind lista imobiliară din instrumentul nostru gratuit de liste de verificare due diligence (proprietate, contracte de închiriere, financiar, juridic) cu elementele tehnice, de mediu și urbanistice pe care cumpărătorii comerciali și finanțatorii le solicită de obicei. Pentru o clădire cu un singur chiriaș, multe elemente legate de închiriere se reduc la un singur document; pentru un activ de birouri sau retail cu mai mulți chiriași, folderul de contracte de închiriere este de regulă cea mai mare parte a camerei de date.
Vânzătorii pot scurta procesul pregătind situația chiriilor și reconciliind-o cu contractele de închiriere semnate înainte de a scoate proprietatea la vânzare, comandând din timp verificările la registre și rapoartele tehnice ale vânzătorului și strângând autorizațiile și procesele-verbale de recepție pentru fiecare modificare, nu doar pentru clădirea inițială. Finanțatorii se bazează de obicei pe rapoartele cumpărătorului, așa că stabiliți sfera de lucru cu finanțatorul înainte de a mandata experții tehnici, pentru a nu plăti de două ori aceeași lucrare.
Numerotată ca un index de cameră de date: folosiți secțiunile ca dosare și păstrați numerele în numele fișierelor.
Fișierul CSV se deschide în Excel, Numbers sau Google Sheets. Un punct de plecare practic – adaptați-l tranzacției și jurisdicției dumneavoastră împreună cu consultanții.
Avocații cumpărătorului specializați în imobiliare (titlu și contracte de închiriere), experții tehnici sau inginerii (aspecte tehnice și de mediu), evaluatorii și consultanții finanțatorului, dacă achiziția este finanțată.
De regulă 4–8 săptămâni pentru un activ comercial existent; mai mult pentru portofolii sau terenuri de dezvoltare cu probleme urbanistice.
Titlul de proprietate și sarcinile, contractele de închiriere și situația chiriilor, starea clădirii și expertizele tehnice, verificările de mediu și urbanistice, precum și o analiză financiară a veniturilor, costurilor operaționale și capex.
Un tabel cu fiecare contract de închiriere, cu suprafața, chiria, datele de început și de sfârșit, opțiunile de reziliere, indexarea și garanțiile. Cumpărătorii o reconciliază rând cu rând cu contractele de închiriere semnate.
De regulă, cumpărătorul își plătește propriii avocați și experți tehnici. Vânzătorii comandă uneori rapoarte de vendor (tehnice, de mediu) pentru a accelera vânzarea; cumpărătorul se poate baza pe ele dacă furnizorul este de acord.
De obicei câteva săptămâni, în funcție de expertize, verificările la registre și analiza contractelor de închiriere. O cameră de date completă și bine indexată este cea mai rapidă cale de a-l scurta.
Da. Într-un share deal (achiziția societății care deține proprietatea), cumpărătorul preia și obligațiile societății, astfel că analizei proprietății i se adaugă due diligence-ul corporativ, fiscal și financiar.