Що запитують покупці, кредитори, їхні оцінювачі та юристи перед придбанням або фінансуванням комерційної нерухомості – право власності, договори оренди, технічний стан будівлі, екологія, містобудування та дохід.
Due diligence нерухомості поєднує три напрями. Юристи перевіряють право власності та договори оренди: чи володіє продавець об'єктом без непередбачених прав третіх осіб і чи мають договори оренди юридичну силу на умовах, зазначених в орендному реєстрі? Технічні експерти та інженери перевіряють будівлю: її стан, вартість капітальних робіт і відповідність будівельним нормам та вимогам пожежної безпеки. А фінансовий аналіз перевіряє доходи, операційні витрати та капітальні витрати (capex), на яких ґрунтується ціна.
Папки нижче доповнюють розділ нерухомості в нашому безкоштовному інструменті чек-листів due diligence (об'єкт, оренда, фінанси, юридичні питання) технічними, екологічними та містобудівними пунктами, які зазвичай запитують покупці комерційної нерухомості та кредитори. Для будівлі з одним орендарем багато пунктів щодо оренди зводяться до одного документа; для офісного чи торговельного об'єкта з багатьма орендарями папка з договорами оренди зазвичай є найбільшою частиною кімнати даних.
Продавці можуть скоротити процес, якщо ще до виставлення об'єкта на продаж підготують орендний реєстр і звірять його з підписаними договорами оренди, заздалегідь замовлять реєстрові перевірки та технічні звіти від продавця, а також зберуть дозволи й документи про введення в експлуатацію для кожної перебудови, а не лише для первісної будівлі. Кредитори зазвичай покладаються на звіти покупця, тож погодьте обсяг робіт із кредитором до того, як доручати їх експертам, щоб не платити двічі за ту саму роботу.
Пронумеровано як індекс кімнати даних: використовуйте розділи як папки та зберігайте номери в назвах файлів.
CSV відкривається в Excel, Numbers або Google Sheets. Це практична відправна точка – адаптуйте її до своєї угоди та юрисдикції разом із радниками.
Юристи покупця з нерухомості (право власності та оренда), технічні експерти або інженери (технічні та екологічні питання), оцінювачі, а також консультанти кредитора, якщо купівля фінансується.
Зазвичай 4–8 тижнів для діючого комерційного об'єкта; довше для портфелів або ділянок під забудову з містобудівними питаннями.
Право власності та обтяження, договори оренди та орендний реєстр, стан будівлі та технічні обстеження, екологічні й містобудівні перевірки, а також фінансовий аналіз доходів, операційних витрат і capex.
Перелік усіх договорів оренди з площею, орендною платою, датами початку й закінчення, правами дострокового розірвання, індексацією та депозитами. Покупці звіряють його рядок за рядком із підписаними договорами оренди.
Зазвичай покупець сам оплачує своїх юристів і технічних експертів. Продавці іноді замовляють vendor-звіти (технічні, екологічні), щоб пришвидшити продаж; покупець може на них покладатися, якщо виконавець погоджується.
Зазвичай кілька тижнів – залежно від обстежень, реєстрових перевірок і аналізу договорів оренди. Повна, добре структурована кімната даних – найшвидший спосіб скоротити цей строк.
Так. У share deal (купівля компанії, якій належить об'єкт) покупець також успадковує зобов'язання компанії, тому до перевірки об'єкта додаються корпоративний, податковий і фінансовий due diligence.