Co kupující, věřitelé a jejich znalci a právníci požadují před koupí nebo financováním komerční nemovitosti – vlastnické právo, nájemní smlouvy, technický stav budovy, životní prostředí, územní plánování a výnosy.
Due diligence nemovitostí spojuje tři disciplíny. Právníci prověřují vlastnické právo a nájemní smlouvy: vlastní prodávající nemovitost bez neočekávaných práv třetích osob a jsou nájemní smlouvy vymahatelné za podmínek uvedených v rent rollu? Stavební znalci a inženýři prověřují budovu: její technický stav, náklady na investiční opravy a soulad se stavebními a požárními předpisy. A finanční prověrka testuje výnosy, provozní náklady a capex, na kterých je cena založena.
Níže uvedené složky rozšiřují seznam pro nemovitosti z našeho bezplatného nástroje pro checklisty due diligence (nemovitost, nájmy, finance, právo) o technické, environmentální a územně plánovací položky, které kupující a financující banky u komerčních nemovitostí obvykle požadují. U budovy s jedním nájemcem se mnoho položek týkajících se nájmu zredukuje na jediný dokument; u kancelářské nebo obchodní nemovitosti s více nájemci bývá složka s nájemními smlouvami největší částí datové místnosti.
Prodávající mohou proces zkrátit tím, že před uvedením nemovitosti na trh připraví rent roll a odsouhlasí ho s podepsanými nájemními smlouvami, včas si objednají výpisy z rejstříků a vendor posudky a shromáždí stavební povolení a kolaudační rozhodnutí ke každé stavební úpravě, nikoli jen k původní budově. Banky se obvykle spoléhají na posudky kupujícího, proto si rozsah dohodněte s bankou dříve, než zadáte práci znalcům – vyhnete se tomu, že budete stejnou práci platit dvakrát.
Číslováno jako index datové místnosti: použijte sekce jako složky a čísla ponechte v názvech souborů.
CSV otevřete v Excelu, Numbers nebo Tabulkách Google. Praktický výchozí bod – se svými poradci jej přizpůsobte své transakci a jurisdikci.
Advokáti kupujícího specializovaní na nemovitosti (vlastnické právo a nájmy), stavební znalci nebo inženýři (technická a environmentální oblast), odhadci a v případě financování koupě také poradci banky.
U stávající komerční nemovitosti obvykle 4–8 týdnů; déle u portfolií nebo developerských pozemků s otevřenými otázkami územního plánování.
Vlastnické právo a zatížení, nájemní smlouvy a rent roll, stav budovy a technické posudky, environmentální a územně plánovací prověrky a finanční analýzu výnosů, provozních nákladů a capex.
Přehled všech nájemních vztahů s plochou, nájemným, datem začátku a konce nájmu, možnostmi předčasného ukončení, indexací a jistotami. Kupující ho položku po položce porovnávají s podepsanými nájemními smlouvami.
Kupující obvykle platí své vlastní právníky a znalce. Prodávající někdy zadávají vendor posudky (technické, environmentální), aby prodej urychlili; kupující se na ně může spolehnout, pokud s tím zpracovatel souhlasí.
Obvykle několik týdnů – podle posudků, rešerší v rejstřících a prověrky nájemních smluv. Kompletní a dobře indexovaná datová místnost je nejrychlejší cestou, jak ji zkrátit.
Ano. Při share dealu (koupi společnosti, která nemovitost vlastní) kupující přebírá i závazky společnosti, takže k prověrce nemovitosti přibývá korporátní, daňová a finanční due diligence.