Was Käufer, Kreditgeber und ihre Gutachter und Anwälte vor dem Erwerb oder der Finanzierung einer Gewerbeimmobilie anfordern – Grundbuch, Mietverträge, Bauzustand, Umwelt, Baurecht und Erträge.
Die Immobilien-Due-Diligence vereint drei Disziplinen. Rechtsanwälte prüfen Eigentum und Mietverträge: Ist der Verkäufer Eigentümer der Immobilie, frei von unerwarteten Rechten Dritter, und sind die Mietverträge zu den in der Mieterliste genannten Konditionen durchsetzbar? Sachverständige und Ingenieure prüfen das Gebäude: seinen Zustand, die Kosten für Instandsetzungs- und Investitionsmaßnahmen sowie die Einhaltung von Bau- und Brandschutzvorschriften. Die Financial Due Diligence schließlich prüft die Erträge, Betriebskosten und Capex, auf denen der Kaufpreis beruht.
Die folgenden Ordner erweitern die Immobilienliste unseres kostenlosen Due-Diligence-Checklisten-Tools (Objekt, Mietverträge, Finanzen, Recht) um die technischen, umwelt- und planungsrechtlichen Punkte, die Käufer und finanzierende Banken bei Gewerbeimmobilien üblicherweise anfordern. Bei einem Single-Tenant-Objekt reduzieren sich viele Mietvertragspunkte auf ein einziges Dokument; bei einem Büro- oder Einzelhandelsobjekt mit mehreren Mietern ist der Ordner Mietverträge meist der umfangreichste Teil des Datenraums.
Verkäufer können den Prozess verkürzen, indem sie die Mieterliste vor der Vermarktung erstellen und mit den unterzeichneten Mietverträgen abgleichen, Registerauszüge und Vendor-Gutachten frühzeitig beauftragen und Baugenehmigungen sowie Abnahmebescheinigungen für jeden Umbau sammeln – nicht nur für das ursprüngliche Gebäude. Finanzierende Banken stützen sich in der Regel auf die Gutachten des Käufers. Stimmen Sie den Prüfungsumfang daher mit der Bank ab, bevor Sie Sachverständige beauftragen, damit Sie dieselbe Leistung nicht doppelt bezahlen.
Nummeriert wie ein Datenraumindex: Verwenden Sie die Abschnitte als Ordner und übernehmen Sie die Nummern in die Dateinamen.
Die CSV lässt sich in Excel, Numbers oder Google Sheets öffnen. Ein praxisnaher Ausgangspunkt – passen Sie ihn gemeinsam mit Ihren Beratern an Ihren Deal und Ihre Rechtsordnung an.
Die Immobilienanwälte des Käufers (Eigentum und Mietverträge), Bausachverständige oder Ingenieure (Technik und Umwelt), Bewerter sowie – bei einer Finanzierung des Kaufs – die Berater der finanzierenden Bank.
Bei einem Bestandsobjekt meist 4–8 Wochen; bei Portfolios oder Projektentwicklungen mit offenen planungsrechtlichen Fragen länger.
Eigentum und Belastungen, Mietverträge und Mieterliste, Gebäudezustand und technische Gutachten, Umwelt- und Planungsrechtsprüfung sowie eine Finanzanalyse von Erträgen, Betriebskosten und Capex.
Eine Aufstellung aller Mietverhältnisse mit Fläche, Miete, Beginn und Ende des Mietvertrags, Sonderkündigungsrechten, Indexierung und Kautionen. Käufer gleichen sie Zeile für Zeile mit den unterzeichneten Mietverträgen ab.
Der Käufer bezahlt in der Regel seine eigenen Anwälte und Sachverständigen. Verkäufer beauftragen manchmal Vendor-Gutachten (Technik, Umwelt), um den Verkauf zu beschleunigen; der Käufer kann sich darauf stützen, wenn der Gutachter zustimmt.
Meist mehrere Wochen – bestimmt durch Gutachten, Registerauskünfte und Mietvertragsprüfung. Ein vollständiger, gut indexierter Datenraum ist der schnellste Weg, sie zu verkürzen.
Ja. Bei einem Share Deal (Kauf der Gesellschaft, der die Immobilie gehört) übernimmt der Käufer auch die Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Daher kommen zur Immobilienprüfung eine gesellschaftsrechtliche, steuerliche und finanzielle Due Diligence hinzu.