Što kupci, zajmodavci te njihovi procjenitelji i odvjetnici traže prije kupnje ili financiranja poslovne nekretnine – vlasništvo, zakupi, stanje zgrade, okoliš, prostorno planiranje i prihodi.
Dubinska analiza nekretnina spaja tri discipline. Odvjetnici provjeravaju vlasništvo i ugovore o zakupu: je li prodavatelj vlasnik nekretnine bez neočekivanih prava trećih osoba i jesu li ugovori o zakupu provedivi pod uvjetima navedenima u popisu zakupa? Građevinski vještaci i inženjeri provjeravaju zgradu: njezino stanje, troškove kapitalnih ulaganja te usklađenost s građevinskim propisima i propisima o zaštiti od požara. A financijska analiza provjerava prihode, operativne troškove i kapitalne izdatke (capex) na kojima se temelji cijena.
Mape u nastavku proširuju popis za nekretnine iz našeg besplatnog alata za kontrolne popise dubinske analize (nekretnina, zakupi, financije, pravo) tehničkim, okolišnim i prostorno-planskim stavkama koje kupci i banke koje financiraju poslovne nekretnine obično traže. Kod zgrade s jednim zakupnikom mnoge stavke o zakupu svode se na jedan dokument; kod uredske ili trgovačke nekretnine s više zakupnika mapa s ugovorima o zakupu obično je najveći dio podatkovne sobe.
Prodavatelji mogu skratiti postupak tako da prije stavljanja nekretnine na tržište pripreme popis zakupa i usklade ga s potpisanim ugovorima, na vrijeme naruče izvatke iz registara i izvješća prodavatelja (vendor surveys) te prikupe građevinske i uporabne dozvole za svaku preinaku, a ne samo za izvornu zgradu. Banke se obično oslanjaju na izvješća kupca, pa opseg dogovorite s bankom prije angažiranja vještaka kako ne biste dvaput platili isti posao.
Numerirano kao indeks podatkovne sobe: koristite odjeljke kao mape i zadržite brojeve u nazivima datoteka.
CSV se otvara u Excelu, Numbersu ili Google Sheetsu. Praktično polazište – prilagodite ga svojoj transakciji i jurisdikciji uz pomoć svojih savjetnika.
Kupčevi odvjetnici za nekretnine (vlasništvo i zakupi), građevinski vještaci ili inženjeri (tehnička i okolišna pitanja), procjenitelji te, ako se kupnja financira, savjetnici banke.
Obično 4–8 tjedana za postojeću poslovnu nekretninu; dulje za portfelje ili razvojna zemljišta s otvorenim prostorno-planskim pitanjima.
Vlasništvo i terete, ugovore o zakupu i popis zakupa, stanje zgrade i tehnička izvješća, okolišne i prostorno-planske provjere te financijsku analizu prihoda, operativnih troškova i kapitalnih izdataka.
Pregled svih zakupa s površinom, zakupninom, datumima početka i završetka ugovora, opcijama raskida, indeksacijom i jamčevinama. Kupci ga stavku po stavku usklađuju s potpisanim ugovorima o zakupu.
Kupac obično plaća vlastite odvjetnike i vještake. Prodavatelji ponekad naruče izvješća prodavatelja (tehnička, okolišna) kako bi ubrzali prodaju; kupac se na njih može osloniti ako se izrađivač s time složi.
Obično nekoliko tjedana, ovisno o izvješćima, provjerama u registrima i pregledu ugovora o zakupu. Potpuna, dobro indeksirana podatkovna soba najbrži je način da se taj rok skrati.
Da. Kod share deala (kupnje društva koje je vlasnik nekretnine) kupac preuzima i obveze društva, pa se analizi nekretnine pridružuju korporativna, porezna i financijska dubinska analiza.