Những gì bên mua, bên cho vay cùng chuyên viên khảo sát và luật sư của họ yêu cầu trước khi mua hoặc cấp vốn cho một bất động sản thương mại – quyền sở hữu, hợp đồng thuê, tình trạng công trình, môi trường, quy hoạch và thu nhập.
Thẩm định bất động sản kết hợp ba lĩnh vực chuyên môn. Luật sư kiểm tra quyền sở hữu và hợp đồng thuê: bên bán có sở hữu tài sản mà không bị ràng buộc bởi các quyền ngoài dự kiến hay không, và các hợp đồng thuê có hiệu lực thi hành theo đúng điều khoản trong bảng kê tiền thuê không? Chuyên gia khảo sát và kỹ sư kiểm tra tòa nhà: tình trạng, chi phí các hạng mục sửa chữa lớn và mức độ tuân thủ quy định xây dựng, phòng cháy chữa cháy. Còn thẩm định tài chính kiểm chứng doanh thu, chi phí vận hành và chi phí đầu tư (capex) làm cơ sở cho mức giá.
Các thư mục dưới đây mở rộng danh mục bất động sản trong công cụ checklist thẩm định miễn phí của chúng tôi (tài sản, hợp đồng thuê, tài chính, pháp lý) với các hạng mục kỹ thuật, môi trường và quy hoạch mà bên mua và bên cho vay thương mại thường yêu cầu. Với tòa nhà chỉ có một bên thuê, nhiều hạng mục về hợp đồng thuê gộp lại thành một tài liệu; với văn phòng hoặc tài sản bán lẻ có nhiều bên thuê, thư mục hợp đồng thuê thường là phần lớn nhất của phòng dữ liệu.
Bên bán có thể rút ngắn quy trình bằng cách lập bảng kê tiền thuê và đối chiếu với các hợp đồng thuê đã ký trước khi chào bán tài sản, đặt hàng sớm các tra cứu và báo cáo khảo sát phía bên bán, đồng thời thu thập giấy phép và biên bản nghiệm thu hoàn công cho mọi hạng mục cải tạo, không chỉ riêng tòa nhà ban đầu. Bên cho vay thường dựa vào báo cáo của bên mua, vì vậy hãy thống nhất phạm vi với bên cho vay trước khi thuê đơn vị khảo sát để tránh trả tiền hai lần cho cùng một công việc.
Được đánh số như một data room index: dùng các mục làm thư mục và giữ số thứ tự trong tên tệp.
Tệp CSV mở được bằng Excel, Numbers hoặc Google Sheets. Đây là điểm khởi đầu thực tế – hãy cùng cố vấn điều chỉnh cho phù hợp với thương vụ và khu vực pháp lý của bạn.
Luật sư bất động sản của bên mua (quyền sở hữu và hợp đồng thuê), chuyên gia khảo sát công trình hoặc kỹ sư (kỹ thuật và môi trường), thẩm định viên về giá, và cố vấn của bên cho vay nếu giao dịch được tài trợ bằng vốn vay.
Thường 4–8 tuần đối với tài sản thương mại đang vận hành; lâu hơn đối với danh mục tài sản hoặc khu đất phát triển có vấn đề về quy hoạch.
Quyền sở hữu và các hạn chế, hợp đồng thuê và bảng kê tiền thuê, tình trạng công trình và khảo sát kỹ thuật, kiểm tra môi trường và quy hoạch, cùng thẩm định tài chính về doanh thu, chi phí vận hành và capex.
Là bảng liệt kê từng hợp đồng thuê với diện tích, giá thuê, ngày bắt đầu và kết thúc, quyền chấm dứt sớm, điều chỉnh theo chỉ số và tiền đặt cọc. Bên mua đối chiếu từng dòng với các hợp đồng thuê đã ký.
Thông thường bên mua tự trả phí cho luật sư và đơn vị khảo sát của mình. Đôi khi bên bán thuê lập báo cáo phía bên bán (kỹ thuật, môi trường) để đẩy nhanh việc bán; bên mua có thể dựa vào các báo cáo này nếu đơn vị lập báo cáo đồng ý.
Thường vài tuần, tùy thuộc vào khảo sát, tra cứu và rà soát hợp đồng thuê. Một phòng dữ liệu đầy đủ, được lập chỉ mục rõ ràng là cách nhanh nhất để rút ngắn thời gian này.
Có. Khi mua cổ phần (mua lại công ty sở hữu tài sản), bên mua còn kế thừa các nghĩa vụ nợ của công ty, vì vậy cần bổ sung thẩm định doanh nghiệp, thuế và tài chính bên cạnh việc rà soát tài sản.