Ciò che acquirenti, finanziatori e i loro periti e avvocati richiedono prima di acquisire o finanziare un immobile commerciale: titolarità, contratti di locazione, stato dell'edificio, aspetti ambientali, urbanistica e redditi.
La due diligence immobiliare unisce tre discipline. Gli avvocati verificano titolarità e contratti di locazione: il venditore è proprietario dell'immobile libero da diritti imprevisti, e le locazioni sono opponibili alle condizioni indicate nel rent roll? Periti e ingegneri verificano l'edificio: lo stato di conservazione, il costo degli interventi straordinari e la conformità alle norme edilizie e antincendio. Infine la due diligence finanziaria verifica i ricavi, i costi operativi e il capex su cui si basa il prezzo.
Le cartelle seguenti ampliano l'elenco immobiliare del nostro strumento gratuito di checklist di due diligence (immobile, locazioni, aspetti finanziari e legali) con le voci tecniche, ambientali e urbanistiche che acquirenti e finanziatori di immobili commerciali richiedono di solito. In un edificio monotenant molte voci sulle locazioni si riducono a un unico documento; in un immobile a uso ufficio o retail multitenant, la cartella delle locazioni è di norma la parte più corposa della data room.
I venditori possono abbreviare il processo preparando il rent roll e riconciliandolo con i contratti firmati prima di mettere l'immobile sul mercato, richiedendo per tempo visure e perizie del venditore (vendor survey) e raccogliendo titoli edilizi e certificati di agibilità per ogni intervento, non solo per l'edificio originario. I finanziatori di solito si basano sulle perizie dell'acquirente: concordate quindi il perimetro con la banca prima di incaricare i periti, per non pagare due volte lo stesso lavoro.
Numerata come un indice di data room: usi le sezioni come cartelle e mantenga i numeri nei nomi dei file.
Il CSV si apre in Excel, Numbers o Google Sheets. Un punto di partenza pratico: lo adatti alla sua operazione e alla sua giurisdizione con i suoi consulenti.
Gli avvocati immobiliaristi dell'acquirente (titolarità e locazioni), periti o ingegneri (aspetti tecnici e ambientali), valutatori e, se l'acquisto è finanziato, i consulenti del finanziatore.
Di solito 4–8 settimane per un immobile commerciale a reddito; di più per portafogli o aree di sviluppo con questioni urbanistiche aperte.
Titolarità e gravami, locazioni e rent roll, stato dell'edificio e perizie tecniche, verifiche ambientali e urbanistiche e un'analisi finanziaria di ricavi, costi operativi e capex.
Un prospetto di tutte le locazioni con superficie, canone, data di inizio e fine del contratto, recessi, indicizzazione e depositi. Gli acquirenti lo riconciliano riga per riga con i contratti firmati.
Di norma l'acquirente paga i propri avvocati e periti. A volte i venditori commissionano vendor report (tecnici, ambientali) per accelerare la vendita; l'acquirente può farvi affidamento se il professionista che li ha redatti è d'accordo.
Di solito diverse settimane, a seconda di perizie, visure e analisi delle locazioni. Una data room completa e ben indicizzata è il modo più rapido per abbreviarla.
Sì. In uno share deal (l'acquisto della società proprietaria dell'immobile) l'acquirente eredita anche le passività della società, per cui alla verifica sull'immobile si aggiungono la due diligence societaria, fiscale e finanziaria.