Det som köpare, långivare och deras besiktningsmän och jurister begär innan de förvärvar eller finansierar en kommersiell fastighet – lagfart, hyresavtal, byggnadens skick, miljö, planförhållanden och intäkter.
Due diligence vid fastighetsförvärv kombinerar tre discipliner. Jurister granskar äganderätt och hyresavtal: äger säljaren fastigheten utan oväntade rättigheter för tredje man, och är hyresavtalen giltiga på de villkor som anges i hyresgästförteckningen? Besiktningsmän och ingenjörer granskar byggnaden: dess skick, kostnaden för investeringsåtgärder och efterlevnaden av bygg- och brandskyddsregler. Och den finansiella granskningen prövar de intäkter, driftskostnader och investeringar (capex) som priset bygger på.
Mapparna nedan bygger ut fastighetslistan i vårt kostnadsfria verktyg för due diligence-checklistor (fastighet, hyresavtal, ekonomi, juridik) med de tekniska, miljömässiga och planmässiga punkter som köpare av kommersiella fastigheter och långivare normalt efterfrågar. För en byggnad med en enda hyresgäst ryms många hyresavtalspunkter i ett enda dokument; för ett kontors- eller handelsobjekt med flera hyresgäster är mappen med hyresavtal oftast den största delen av datarummet.
Säljare kan korta processen genom att ta fram hyresgästförteckningen och stämma av den mot de undertecknade hyresavtalen innan fastigheten marknadsförs, beställa registerutdrag och säljarens tekniska utredningar i god tid samt samla bygglov och slutbesked för varje ombyggnad, inte bara för den ursprungliga byggnaden. Långivare förlitar sig oftast på köparens rapporter, så stäm av omfattningen med långivaren innan ni anlitar besiktningsmän för att undvika att betala två gånger för samma arbete.
Numrerad som ett datarumsindex: använd avsnitten som mappar och behåll numren i filnamnen.
CSV-filen öppnas i Excel, Numbers eller Google Sheets. En praktisk utgångspunkt – anpassa den till din affär och jurisdiktion tillsammans med dina rådgivare.
Köparens fastighetsjurister (äganderätt och hyresavtal), besiktningsmän eller ingenjörer (teknik och miljö), värderare samt långivarens rådgivare om förvärvet är finansierat.
Ofta 4–8 veckor för en befintlig kommersiell fastighet; längre för portföljer eller exploateringsfastigheter med planfrågor.
Äganderätt och belastningar, hyresavtal och hyresgästförteckning, byggnadens skick och tekniska utredningar, miljö- och plangranskning samt en finansiell granskning av intäkter, driftskostnader och capex.
En förteckning över varje hyresavtal med yta, hyra, start- och slutdatum, uppsägningsmöjligheter, indexering och depositioner. Köpare stämmer av den rad för rad mot de undertecknade hyresavtalen.
Köparen betalar normalt sina egna jurister och besiktningsmän. Säljare beställer ibland säljarrapporter (tekniska, miljömässiga) för att påskynda försäljningen; köparen kan förlita sig på dem om utföraren godkänner det.
Oftast flera veckor, styrt av utredningar, registersökningar och granskning av hyresavtal. Ett komplett och välindexerat datarum är det snabbaste sättet att korta tiden.
Ja. Vid ett share deal (köp av bolaget som äger fastigheten) övertar köparen även bolagets förpliktelser, så bolagsrättslig, skattemässig och finansiell due diligence läggs till fastighetsgranskningen.